Schade aan je woning door een lekkende dakkapel van de buren: ARAG expertise
Een lekkende dakkapel bij je bovenburen, met waterschade aan jouw plafond en muren als gevolg. Een klassieke nachtmerrie. Je wilt gewoon dat het gemaakt wordt en dat je schade vergoed krijgt.
Helaas is de praktijk vaak weerbarstiger. Wie is er verantwoordelijk? De verhuurder? De buren? Hun verzekering?
En hoe zit het met je eigen verzekering? In dit soort situaties komt het aan op juridische kennis. Een rechtsbijstandverzekering van een specialist als ARAG kan dan het verschil maken tussen een snelle oplossing en een eindeloze, kostbare strijd.
Wanneer is er sprake van een gebrek?
Een gebrek is eigenlijk alles wat je woongenot belemmert en niet direct je eigen schuld is. Denk aan die lekkage dus, maar ook aan een kapotte verwarming, kozijnen die rot zijn, of ernstige vochtproblemen.
Het is een gebrek als het normale gebruik van je woning in de weg staat. In het geval van de lekkende dakkapel van de buren is het duidelijk: water dat door jouw plafond drupt is een direct gevolg van een gebrek in hun woning. Dat is niet iets wat je zelf had kunnen of hoeven voorkomen.
Wie is waarvoor verantwoordelijk?
De verantwoordelijkheid hangt af van wie de eigenaar is en wie de huurder.
In een koopwoning is de eigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud. In een huurwoning ligt dat genuanceerder.
Overlast van de buren
De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud, zoals lekkages aan het dak, houtrot in kozijnen of een nieuwe cv-ketel. Jij als huurder bent verantwoordelijk voor klein dagelijks onderhoud, zoals schilderwerk binnen of het ontstoppen van een gootsteen. Een lekkende dakkapel valt dus duidelijk onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. De bovenburen zijn in deze situatie de veroorzaker, maar de verhuurder is eindverantwoordelijk voor het herstel.
Zij moeten de lekkage verhelpen. Mocht het nodig zijn om de schade aan jouw kant te herstellen, dan zul je dit moeten melden bij je verhuurder.
De verhuurder moet dit dan oplossen, eventueel door de buren aansprakelijk te stellen. Als de verhuurder dit niet doet, kan dat juridische gevolgen hebben. Als huurder ben je verplicht om gebreken schriftelijk te melden bij je verhuurder.
Problemen met je huuradres
Doe je dit niet, en ontstaat er schade, dan kun je zelf aansprakelijk worden gesteld. De verhuurder mag je dan aanspreken op het feit dat je het gebrek niet gemeld hebt.
Bovendien ben je verplicht om je huur te blijven betalen, ook als de verhuurder het gebrek niet repareert.
Stoppen met betalen is een valkuil en kan leiden tot beëindiging van je huurcontract.
Meld het gebrek zo snel mogelijk bij de verhuurder
Direct na het ontdekken van de lekkage moet je de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen.
Een e-mail of een aangetekende brief is het beste. Leg vast wat het probleem is, wanneer je het ontdekt hebt en wat de (verwachte) schade is. Maak foto’s van de lekkage en de schade. Dit is cruciaal bewijsmateriaal. Als je de verhuurder schriftelijk informeert, voorkom je dat je zelf aansprakelijk wordt gesteld voor eventuele verdere schade die ontstaat doordat het probleem niet wordt opgelost.
Doet de verhuurder niets aan het gebrek?
Als de verhuurder na je schriftelijke melding niets doet, kun je stappen ondernemen. Eerst een herinnering sturen.
Als dat niet helpt, is het tijd voor juridische stappen. De volgende stap hangt af van het type huurwoning.
Vraag om huurverlaging bij de Huurcommissie
Woon je in een sociale huurwoning? Dan kun je na zes weken na je schriftelijke melding een verzoek indienen bij de Huurcommissie voor een huurverlaging. De Huurcommissie kan dan een tijdelijke huurverlaging vaststellen totdat het gebrek is verholpen.
Woon je in de vrije sector? Dan is de Huurcommissie niet de juiste plek. Daar moet je naar de kantonrechter. Een rechtsbijstandverzekering kan je helpen met het opstarten van deze procedure.
Heb je een conflict met de verhuurder over het gebrek?
Een conflict is snel ontstaan. De verhuurder beweert dat de schade door een lekkende vijver van de buren komt en zij het moeten oplossen, of de verhuurder vindt de schade meevallen.
In zo’n geval is juridische bijstand onmisbaar. Met een rechtsbijstandverzekering van ARAG kun je rekenen op juridische hulp.
Zij kunnen je helpen met het voeren van de correspondentie, het inschakelen van een expert en het eventueel aanspannen van een rechtszaak. Zij kennen de polisvoorwaarden en weten precies welke modules en dekking relevant zijn voor jouw specifieke situatie.
Wat te doen bij gevolgschade door een gebrek?
De waterschade aan je plafond is een gevolgschade van de lekkage. Wie betaalt dit? In eerste instantie is de veroorzaker, in dit geval de verhuurder of de buren, aansprakelijk voor schade door een lekkende vaatwasser.
Als het gaat om een woning in eigendom, dan is de eigenaar verantwoordelijk.
In de praktijk zal de verhuurder of de buren hun opstalverzekering aanspreken. Het is slim om zelf ook een contra-expert in te schakelen. Een contra-expert van Schadeoplossing.nl bijvoorbeeld, die kost je niets tenzij er een schadevergoeding wordt uitgekeerd. Zij zorgen voor een maximale schadevergoeding.
Wat zijn verborgen gebreken?
Verborgen gebreken zijn problemen die je bij de koop van een woning niet direct kunt zien.
Denk aan lekkage achter de muren, houtrot onder de vloer of asbest. Deze gebreken kunnen later voor enorme problemen zorgen. Bij de koop van een bestaande woning is het belangrijk om dit soort problemen te voorkomen.
Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor een verborgen gebrek?
Als koper kun je de verkoper aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek dat de normale bewoning belemmert.
Je moet dan wel bewijzen dat het gebrek al bestond vóór de koop en dat de verkoper hiervan wist of had moeten weten. De bewijslast ligt bij jou als koper. Dit kan lastig zijn, vandaar dat een bouwkundige keuring voor de koop zo wordt aanbevolen.
Onderzoeksplicht bij het kopen van een woning
Als koper heb je een onderzoeksplicht. Je moet redelijkerwijs onderzoek doen naar de staat van de woning.
Een bouwkundige keuring is niet verplicht, maar wel verstandig. Als je geen keuring laat doen, loop je het risico dat je een verborgen gebrek had kunnen ontdekken.
In dat geval kan de verkoper aansprakelijkheid afwijzen. Een bouwkundige keuring kost ongeveer €400 - €700, afhankelijk van de woning en de regio.
Mededelingsplicht voor de verkoper
De verkoper heeft een mededelingsplicht. Hij moet jou als koper informeren over alle bekende gebreken die normaal gebruik van de woning in de weg staan.
Als de verkoper weet van de lekkage, maar dit niet vertelt, dan is hij aansprakelijk.
Ook als hij het niet weet, maar het had kunnen weten, kan hij aansprakelijk zijn. Een goede makelaar of verkoper zal deze plicht serieus nemen.
Verborgen gebreken in een nieuwbouwwoning
Ook bij een nieuwbouwwoning kunnen gebreken voorkomen. Bij de oplevering controleer je of de woning voldoet aan de bouwregels, de technische omschrijving en of het meerwerk correct is uitgevoerd.
Eventuele gebreken noteer je in een proces-verbaal. Dit is het startdocument voor de aannemer om de gebreken te herstellen. Zorg dat je dit goed en volledig invult.
Is daklekkage verzekerd?
Ja, in de meeste gevallen is daklekkage gedekt door je opstalverzekering. Wel is het belangrijk om te weten dat de verzekering de gevolgschade dekt, zoals de waterschade aan je plafond.
De reparatie van het lek zelf, de oorzaak, wordt niet vergoed. Dat is onderhoud en valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar of verhuurder. Als de lekkage het gevolg is van schade door een breuk in de hoofdkraan of achterstallig onderhoud, dan keert de opstalverzekering vaak niet uit.
Wat wordt vergoed door uw opstalverzekering bij lekkage aan het dak?
De opstalverzekering dekt de schade die direct het gevolg is van de lekkage.
Denk aan waterschade aan muren, vloeren en plafonds. Ook de kosten voor het drogen van de woning en het schoonmaken kunnen worden vergoed. De kosten voor het repareren van het dak, de oorzaak, worden dus niet vergoed.
Het is verstandig om bij schade direct contact op te nemen met je verzekeraar en een contra-expert in te schakelen. Zij weten precies wat er gedekt is volgens de polisvoorwaarden.