Conflict met de verhuurder over de vervanging van een kapotte CV-ketel: ARAG
Een kapotte CV-ketel is het laatste wat je wilt als het buiten koud is.
Je belt de verhuurder, en die stuurt een monteur die alleen even bijvult en weer weggaat. Een week later doet 'ie het weer niet. Je verhuurder zegt dat jij het maar moet laten bijvullen, jij vindt dat hij een nieuwe moet installeren. De kou slaat toe, de ruzie wordt warmer. Wat nu?
Deze situatie is een klassieke valkuil. Veel huurders weten niet precies wie wat moet betalen.
Het antwoord ligt in de wet, in je contract en in de manier waarop je het aanpakt.
En als het misgaat, heb je met je rechtsbijstandverzekering van DAS of ARAG sneller grip op de zaak dan je denkt.
Verplichtingen verhuurder
De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud en grote reparaties. Dat staat in de wet. Denk aan lekkage in het dak, een kapotte lift of een CV-ketel die echt aan het einde van zijn leven is.
De verhuurder mag hier niet zomaar vanaf kijken. Jij betaalt huur voor een werkende woning, inclusief verwarming.
De verhuurder moet gebreken verhelpen zodra je hem schriftelijk meldt. Een appje telt vaak niet als bewijs.
Stuur dus een e-mail of een brief met een duidelijke omschrijving en foto’s van de situatie. Zet er een redelijke termijn in, bijvoorbeeld 2 weken voor een kapotte ketel in de winter. Doe je dit niet, dan loop je later bij de Huurcommissie of rechter sneller averij op.
Is de verhuurder het niet eens met jouw inschatting? Dan ligt de bewijslast bij hem.
Hij moet aantonen dat het klein onderhoud is. Jij hoeft niets te repareren aan de ketel, dat is wettelijk verboden zonder toestemming. Bovendien is het levensgevaarlijk.
Onderhoud voor de verhuurder
De verhuurder moet het groot onderhoud doen. Vervanging van de CV-ketel valt hieronder als de ketel ouder is dan ongeveer 12-15 jaar, of als reparatie niet meer helpt.
Ook het vervangen van een complete radiator of het verhelpen van een leidingbreuk in de muur is zijn werk. Hij betaalt de monteur, het materiaal en de eventuele schade. De verhuurder mag dit niet doorschuiven naar jou.
Zegt hij dat jij zelf een monteur moet regelen? Dan mag je dat weigeren.
Als je het wel doet en de kosten later probeert terug te vorderen, loop je het risico dat je het zelf had moeten laten.
Dat is een bekende valkuil. Je verzekering vergoedt dat namelijk niet zomaar. Is er sprake van een acuut gevaar, zoals koolmonoxide of een gaslek? Bel dan direct 112 of de netbeheerder.
De verhuurder moet dan direct actie ondernemen. Ook zonder schriftelijke melding. Veiligheid gaat boven alles.
Onderhoud voor de huurder
Jij bent verantwoordelijk voor klein onderhoud. Dit staat in het Besluit Kleine Herstellingen.
Denk aan het vervangen van een gloeilamp, het ontstoppen van een afvoer of het bijvullen van de druk van de CV-ketel. Als de ketel na een storing alleen bijgevuld hoeft te worden, dan is dat jouw taak. Ook het opnieuw opstarten van de ketel na een storing valt hieronder.
Het Besluit zorgt voor een duidelijke verdeling. Je mag niet zelf sleutelen aan de binnenzijde van de ketel of onderdelen vervangen.
Alleen de druk bijvullen en resetten mag. Doe je meer, dan loop je het risico dat je aansprakelijk wordt gesteld voor schade.
Bovendien ben je dan je garantie kwijt. Een veelgemaakte fout: je belt een loodgieter, betaalt €150,- en probeert dat terug te krijgen van de verhuurder. De verhuurder weigert, want het was klein onderhoud. De rechter geeft de verhuurder gelijk.
Jij bent je geld kwijt. Check dus altijd eerst wat er precies kapot is.
Voorbeelden van klein- en groot onderhoud
Hieronder vind je een duidelijk overzicht. Dit helpt je inschatten wat van wie is.
- Klein onderhoud (jij betaalt): CV-ketel bijvullen, resetten na storing, radiator ontluchten, lampen vervangen, scharnieren smeren, kleine verstoppingen verhelpen.
- Groot onderhoud (verhuurder betaalt): Vervanging van de complete CV-ketel, leidingen in muren vervangen, daklekkage repareren, nieuwe ramen bij glasschade, het vervangen van een complete keuken of badkamer.
Een kapotte ketel die niet meer te repareren is of ouder is dan een jaar of 12, valt dus onder groot onderhoud.
Ook als de monteur zegt: “Ik kan hem nog één keer repareren, maar hij is op.” Dan is vervangen de enige logische optie. En dat is werk voor de verhuurder.
Meld het gebrek zo snel mogelijk bij de verhuurder
Wacht niet tot het vriest. Meld de storing meteen schriftelijk.
Gebruik een e-mail en zet een leesbevestiging aan. Of stuur een aangetekende brief. Zorg dat je foto’s meestuurt van de ketel, de display en de drukmeter.
Omschrijf wat er gebeurt: “De ketel valt dagelijks uit, druk is 0,5 bar, resetten helpt 1 dag.” Geef een redelijke termijn.
In de winter mag je snelle actie verwachten. Houd 2 weken aan voor een eerste reactie en reparatie.
Zet in de mail dat je uitgaat van een oplossing binnen die termijn. Blijf beleefd, maar zakelijk. Hou een logboek bij. Noteer datum, tijd, wat je deed en wat de verhuurder zei.
Dit is goud waard als het escaleert. Ook voor je rechtsbijstandverzekering.
Die vraagt direct om deze bewijzen. Zorg dat je ze hebt.
Doet de verhuurder niets aan het gebrek?
Als de verhuurder na je melding niets doet, of te weinig doet, dan kun je actie ondernemen. Eerst een herinnering sturen.
Daarna, als het om een sociale huurwoning gaat, naar de Huurcommissie. Bij een vrije sectorwoning moet je naar de kantonrechter. Je verzekering kan je hierbij helpen.
Betaal je huur altijd door. Zelfs als er niets gebeurt.
Stoppen met betalen is riskant. Je verhuurder kan een huurachterstand gebruiken om jouw verzoek tot reparatie te blokkeren. Bovendien kun je een huurachterstand oplopen en in de problemen komen. Neem contact op met je rechtsbijstandverzekering.
Vraag om huurverlaging bij de Huurcommissie
Bij DAS of ARAG zit juridische hulp vaak in de module ‘Wonen’ of ‘Consument & Wonen’. Zij beoordelen je zaak, sturen een brief en schakelen een expert in.
Check je polisvoorwaarden voor de dekking en het eigen risico. Soms betaal je €50,- of €100,- eigen risico. Is de CV-ketel kapot en lost de verhuurder het na 6 weken niet op?
Dan kun je in de sociale huurwoning huurverlaging aanvragen via de Huurcommissie.
Dit is een krachtig middel. De Huurcommissie kijkt naar het Gebrekenboek. Voor een kapotte CV-ketel met onvoldoende capaciteit staat dit op Lijst C.
Dit betekent 40% huurverlaging op de kale huurprijs. Stel: je kale huur is €650,-, dan gaat het om €260,- per maand.
De Huurcommissie kan deze verlaging toekennen vanaf de datum dat het gebrek is gemeld. De verhuurder krijgt dan een kans om het alsnog te repareren, maar betaalt intussen minder huur.
- Lijst A: 20% van de kale huur (bijv. een kapotte deurklink)
- Lijst B: 30% van de kale huur (bijv. een lekkage)
- Lijst C: 40% van de kale huur (bijv. geen verwarming door kapotte CV-ketel)
Het percentage hangt af van de lijst: De Huurcommissie behandelt alleen sociale huurwoningen. Voor de vrije sector moet je naar de kantonrechter.
Je kunt dan een huurverlaging of schadevergoeding vragen. Mocht er tijdens het verhuizen iets misgaan, dan helpt je rechtsbijstandverzekering bij verhaalschade je met de procedure.
Conflict met de verhuurder over het gebrek?
Als er echt een conflict ontstaat, dan wil je dat het snel en goed wordt opgelost. Bijvoorbeeld bij een conflict met de verhuurder over schimmelvorming in de woning, of wanneer hij zegt dat het klein onderhoud is terwijl de ketel vervangen moet worden.
Dit is precies waar een rechtsbijstandverzekering van DAS of ARAG het verschil maakt.
Check je polis. Zit de module ‘Wonen’ erop? Dan valt dit geschil meestal onder de dekking.
De jurist van DAS of ARAG beoordeelt de zaak, stuurt een juridische brief en bemiddelt. Is er een procedure nodig, bijvoorbeeld omdat je hond een aanrijding veroorzaakte? Dan regelen ze dat. Je betaalt soms een eigen risico, vaak rond de €50,- tot €100,-.
- Meld het schriftelijk met foto’s.
- Betaal je huur door.
- Wacht 6 weken na melding voor je naar de Huurcommissie of rechter stapt.
- Neem direct contact op met je rechtsbijstandverzekering.
- Repareer niets zelf, tenzij het echt alleen bijvullen is.
Een stuk goedkoper dan zelf een advocaat inschakelen. Wat kun je zelf doen?
Een kapotte CV-ketel is vervelend, maar je staat er niet alleen voor. Met de juiste stappen, een beetje geduld en de hulp van DAS of ARAG los je dit op. En dan kun je weer ontspannen, met een warm huis en een opgelost conflict.