Conflict met de makelaar over courtage bij intrekken verkoop: DAS advies
Je staat op het punt je huis te verkopen, maar bedenkt je op het laatste moment.
Toch belt de makelaar: hij eist gewoon zijn courtage, ook al is de verkoop niet doorgegaan. Je voelt je genaaid, maar klopt dat wel? In Nederland bepaalt de rechter regelmatig dat je wél moet betalen, zelfs als je de opdracht intrekt. Dit is precies wat er gebeurde in een zaak uit 2018 en later in een Geschillencommissie-uitspraak uit 2021. DAS ARAG kan je hierbij helpen via je rechtsbijstandverzekering, maar eerst even de feiten op een rij.
Moet de verkoper makelaarscourtage betalen ondanks intrekken verkoopopdracht?
Ja, vaak wel. Volgens de NVM-voorwaarden (Nederlandse Vereniging van Makelaars) ben je courtage verschuldigd als de verkoop rechtstreeks voortvloeit uit het werk van de makelaar, zelfs als je tussentijds de opdracht intrekt.
De rechter oordeelde in 2018 dat een verkoper courtage moest betalen, omdat de verkoop een direct gevolg was van de bemiddeling. Het courtagepercentage was 1,2% van de koopsom, maar de makelaar rekende ten onrechte 1,25%. De koopsom was € 265.000,-.
Het courtagebedrag werd gematigd tot € 3.630,-. Dit is een typisch voorbeeld: je trekt de opdracht in, maar de koper die de makelaar al had gevonden, koopt toch.
Dan mag de makelaar zijn courtage claimen. DAS ARAG kan je helpen dit te controleren en te betwisten als het onterecht is.
NVM-voorwaarden van toepassing op opdracht tot bemiddeling
De NVM-voorwaarden zijn standaard van toepassing op opdrachten tot bemiddeling. Ze bepalen dat courtage verschuldigd is bij verkoop na intrekking, als de makelaar heeft bemiddeld. Dit staat expliciet in de voorwaarden. Als je een opdracht geeft, ga je akkoord met deze regels.
Dat betekent dat je niet zomaar kunt stoppen zonder consequenties. De makelaar heeft recht op zijn vergoeding als hij zijn werk heeft gedaan.
Rechter: makelaar had recht op courtage
In 2018 oordeelde de rechter dat de makelaar recht had op courtage, ondanks intrekking van de opdracht. De verkoop was een direct gevolg van zijn werk. Het courtagepercentage was 1,2%, maar de makelaar had 1,25% gerekend.
De rechter matigde het bedrag tot € 3.630,- op een koopsom van € 265.000,-.
Dit toont aan: intrekken betekent niet automatisch geen betaling. DAS ARAG kan je helpen dit soort uitspraken te interpreteren voor jouw situatie.
Consument wil courtage niet betalen na intrekking opdracht makelaar
Een consument trok in 2021 de opdracht in en weigerde de courtage van € 2.312,49 te betalen.
De Geschillencommissie Makelaardij oordeelde ongegrond: intrekking ontslaat niet van courtageplicht. De makelaar had al bemiddeld en de verkoop was tot stand gekomen via zijn netwerk. Dit is een veelvoorkomend conflict. Je voelt je machteloos, maar de regels zijn helder.
Waar gaat de uitspraak over
Als je geen bewijs hebt van tekortschieten van de makelaar, ben je waarschijnlijk toch courtageplichtig. De uitspraak gaat over de vraag of intrekking van de opdracht de courtageplicht opheft.
De Geschillencommissie Makelaardij bepaalde dat dit niet het geval is. De makelaar had al werk verricht en de verkoop was een rechtstreeks gevolg. Heb je een conflict met de makelaar over een verborgen gebrek? Dan is juridische hulp vaak noodzakelijk.
Het geschil ging om € 2.312,49. De commissie is bevoegd voor financiële belangen tot € 10.000. Als je een conflict hebt, kun je hier terecht. DAS ARAG kan je adviseren of dit de juiste stap is, net zoals bij een conflict over een kapotte CV-ketel.
Samenwerking met de makelaar beëindigen
Je kunt de samenwerking met een makelaar beëindigen, maar doe het slim.
Stoppen met de opdracht kan, maar het betekent niet dat je kosten verdwijnt. De NVM-voorwaarden regelen dit. Als je de opdracht opzegt, moet je checken of de makelaar al werk heeft gedaan.
Stoppen met de opdracht
Ontbinden is een optie, maar alleen als er sprake is van een tekortkoming. Conflict over de nota?
Betaal het onbetwiste deel en betwist schriftelijk binnen twee weken. Stoppen met de opdracht kan altijd, maar het heeft gevolgen.
De NVM-voorwaarden zeggen: als de verkoop via de makelaar tot stand komt, ben je courtageplichtig. Stop dus niet zomaar. Verzamel eerst bewijs van tekortschieten, zoals geen bezichtigingen regelen of slechte communicatie. Zonder bewijs leidt intrekken tot een rekening.
De opdracht opzeggen
DAS ARAG kan je helpen dit bewijs te verzamelen via je rechtsbijstandverzekering. Ook bij een onterechte weigering van een vergoeding bieden zij juridische hulp. Opzeggen kan schriftelijk, maar let op de voorwaarden.
De NVM-voorwaarden bepalen dat courtage verschuldigd blijft bij verkoop na opzegging. Geef de opzegging door aan de makelaar en vraag om bevestiging. Doe dit binnen de afgesproken termijn, meestal 24 uur voor aanvang van de opdracht.
Als je te laat bent, kan de makelaar kosten rekenen. Houd het netjes en zakelijk.
De opdracht ontbinden
Ontbinden is anders dan opzeggen. Je kunt ontbinden als de makelaar tekortschiet, bijvoorbeeld geen kopers vindt of fouten maakt. Verzamel bewijs voordat je ontbindt: mails, notities, getuigen.
Zonder bewijs is ontbinden risicovol. De rechter of Geschillencommissie kijkt naar feiten.
DAS ARAG kan je helpen een dossier op te bouwen via juridische hulp modules. Als je een nota krijgt die je betwist, betaal dan alleen het onbetwiste deel. Betwist schriftelijk binnen twee weken.
Conflict over de nota
Geef aan waarom je het niet eens bent, met bewijs erbij. De Geschillencommissie Makelaardij is laagdrempelig en goedkoop voor geschillen tot € 10.000.
Als je lid bent van Vereniging Eigen Huis, krijg je juridisch advies.
DAS ARAG kan dit proces begeleiden via je polis.
Tips om courtage-conflicten te voorkomen
Voorkomen is beter dan genezen. Kies een makelaar met duidelijke afspraken en lees de NVM-voorwaarden.
Gebruik een rechtsbijstandverzekering van DAS of ARAG voor juridische hulp. DAS biedt modules voor conflictbehandeling, zoals advies en bemiddeling. ARAG heeft vergelijkbare dekking.
- Betaal alleen het onbetwiste deel van de nota en betwist schriftelijk binnen twee weken.
- Verzamel bewijs van tekortschieten makelaar voordat je opdracht ontbindt.
- Gebruik Geschillencommissie Makelaardij bij conflict, laagdrempelig en goedkoop.
- Check je rechtsbijstandverzekering bij DAS of ARAG voor juridische hulp modules.
Check je polisvoorwaarden: welke modules zitten erin? Hoe hoog is de dekking?
Bij DAS kun je kiezen voor extra modules voor huur en koop. Kosten? Een basispolis begint rond €10 per maand, uitgebreid tot €20. Gebruik de Geschillencommissie Makelaardij als het kan: laagdrempelig en goedkoop. Onthoud: opdracht intrekken zonder bewijs van makelaarstekortkoming leidt tot courtageplicht.
De Geschillencommissie Makelaardij is alleen bevoegd voor financiële belangen tot € 10.000. Met DAS ARAG sta je niet alleen.